פורסם באתר כיפה בתאריך 09/02/2022

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים מבינים את הצורך של השקעה כחלק מהצמיחה הכלכלית של משק הבית, מודעות כלכלית והבנת השפה שבה הכסף "מדבר" הם כבר לא נחלתם של קומץ כלכלנים ועוסקים בתחום ההשקעות.

"ריבית", "רווח להשקעה", "תשואה שנתית", "ניהול סיכונים", הם רק חלק מהמושגים שעל כל מי שרוצה להיכנס לתחום ההשקעות והנדל"ן כדאי להכיר. שלמה לחיאני הבעלים של U יזמות והשקעות נדל"ן בע"מ, עושה סדר ומספק כלים להשקעה חכמה, בטוחה ורווחית. בעידן של משבר הקורונה, עליית מחירים וחוסר יציבות במשק, עולם ההשקעות בנדל"ן מהווה אלטרנטיבה בטוחה יחסית למי שמחפש להשקיע: "מחירי הדירות למגורים רק הולכים ומאמירים כבר כמה עשרות שנים, אני מציע לכם להפוך את המשוואה – ולהיות בצד של המשקיעים".

האוריינות הפיננסית של הישראלים – גבוהה

מרכז המחקר של הכנסת הציג בחודש נובמבר האחרון סקר שנערך על ידי חברת P&S בשיתוף חברת האנליטיקה האמריקנית גאלופ והבנק העולמי. הסקר בחן את האוריינות הפיננסית של אזרחים בוגרים בכ-140 מדינות בעולם. כמו כן, הסקר בדק את מידת ההבנה של הנשאלים בארבעה תחומים: חשבון פשוט, ריבית, אינפלציה וניהול סיכונים. נשאלים שענו נכון לפחות על שלושה מהנושאים הוגדרו כבעלי אוריינות פיננסית. הסקר מצא כי רק 33% מתוך כלל הנשאלים היו בעלי אוריינות פיננסית. מבוגרים בגילאי 65 ומעלה נמצאו בעלי אוריינות נמוכה ביחס לשאר שכבות הגיל ובעלי הכנסה נמוכה נמצאו בעלי אוריינות נמוכה ביחס לבעלי הכנסה גבוהה. בישראל נמצא שיעור של 68% בעלי אוריינות פיננסית והיא דורגה במקום רביעי-חמישי מבין כלל המדינות שהשתתפו בסקר, כאשר ממוצע מדינות ה-OECD בסקר הוא 51%.

דווקא בגלל שהאוריינות הפיננסית של הישראלים גבוהה יחסית לשאר העולם – וגם אם היינו ממוקמים במקום הראשון ולא ברביעי, תמיד טוב לקרוא ולשמוע טיפים שיעזרו לנו להשקיע נכון ולהתקדם כלכלית בביטחון.

7 טיפים להשקעות הון ביזמות נדל"ן

1. הגדירו מטרה: כשאנחנו מתכוונים להשקיע עלינו להגדיר מהי מטרת ההשקעה באופן מדויק, למשל:

– לייצר לעצמי הון עצמי לרכישת דירה בעוד 4-5 שנים.

– לדאוג לעצמי לתוספת לפנסיה (ובדור ה-Y ייתכן שמדובר בצורך קריטי).

– לייצר עבור כל ילד 150 אלף ש"ח לחתונה.

כלומר, להגדיר מטרה מדויקת מעבר למשפט האלמותי, "שיהיה לי כמה שיותר כסף".

2. יכולת: עליכם לבחון את מצבכם, ולשאול את עצמכם אילו כלים עומדים לרשותכם. מהו ההון הנזיל שלכם לטובת השקעה? שאלה חשובה נוספת היא: האם כבר יש לכם נכס? זה משפיע מאוד על יכולת המינוף לטובת השקעה וגם על נושא המיסוי.

3. סיכון: בצדן של הבטחות גדולות עלולים להיות סיכונים גדולים. אם אני מוציא כסף ומצפה לקבל ממנו איזשהו רווח, אז יש כאן רכיב של סיכון. בדרך כלל יש איזושהי הלימה בין התשואה או הרווחים הפוטנציאליים לבין הסיכון. ככל שתצפו לרווח גדול יותר, כנראה שסיכנתם יותר את הכסף שלכם. למרות זאת יש השקעות שניתן לייצר בהן יותר יציבות ולגדר את הסיכונים.

4. להבין באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט: בעולם של גיוס הון ויזמות נדל"ן – מאוד קריטי להבין באיזה שלב נמצא הפרויקט שבו מתכוונים להשקיע. אם זה פרויקט בשלב מאוד ראשוני ובתולי אז הרווחיות בפרויקט יכולה להשתנות. תזרים הפרויקט עלול להיתקע, יש לנו רשימת משתנים וסיכונים שבפרויקט מתקדם יותר הם כבר מאחורינו ואינם רלוונטיים.

5. בחירת מסלול השקעה: אחרי שהגדרתם לעצמכם את המטרה, הבנתם מהם הכלים העומדים לרשותכם, הבנתם שכל השקעה מלווה בסיכון ובחנתם את השלב התכנוני של הפרויקט, עליכם לבחור מסלול להשקעה. אחרי הרבה שנים בתחום והיכרות של כל סוגי הגיוסים, המסלולים והחוזים אני יודע שהדבר החשוב באמת הוא לבנות מסלול השקעה מתאים למשקיע, לצרכים שלו וליכולות שלו באופן שיהיה הכי רווחי, מתאים ונכון.

6. מחקר: אתם נכנסים לתחום חדש? למדו אותו לעומק, שאלו כל שאלה שנראית לכם רלוונטית. נסו ככל שניתן להעמיק ולהבין את המושגים ובכל שלב נסו להבין מה הסיכונים העומדים בפניכם ואיך תוכלו לגדר אותם. בדקו האם החברה בה אתם מתכוונים להשקיע היא החברה היזמית עצמה ומחויבת לחלוטין להצלחת הפרויקט או שמדובר בגורם שמגייס לטובת צד ג' ובעצם מהווה מעין מתווך חיצוני לעסקה.

7. היעזרו במומחים: המומחים ינחו אתכם ויסייעו לכם לבחור מסלול השקעה בהתאם ליכולות ולצרכים שלכם, וכן, חשוב גם לקחת עו"ד שמתעסק בהשקעות הון בנדל"ן שייצג אתכם בעסקה בפן המשפטי.

אז בורסה או נדל"ן?

השנתיים האחרונות היו מדהימות מבחינת המשקיעים בבורסה. קרנות ההשתלמות וקופות הגמל להשקעה הרקיעו שחקים. מסלולים מנייתיים אף הגיעו לתשואות יפות מאוד בחלק מהמסלולים (מעל 20% שנתי). אם זה המצב מדוע להתעסק עם השקעת הון בנדל"ן למגורים בישראל, כאשר ניתן במאמץ דומה להשקיע את אותו הכסף בבורסה?

חשוב לציין שאני לא יועץ השקעות, אבל באופן כללי, השקעה בבורסה נכונה לרוב למשקיעים לטווח הארוך – כ-10 שנים לפחות, לעומת זאת, כשמשקיעים באופן חכם ונכון ומבצעים השקעת הון ביזמות בנדל"ן, ניתן לראות את הפירות בתוך כמחצית מהזמן ולפעמים פחות מכך ולא פחות חשוב – לגדר את הסיכונים באופן מיטבי ולהקטין מאוד את החשיפה שלנו.

אין לנו בטוחה שהשנתיים הבאות בבורסה יהיו כמו האחרונות ויש חשש שאחרי עלייה בשוק ההון תגיע ירידה לטווח הקצר או הבינוני. למי שיכול, הייתי ממליץ להשקיע באופן חכם גם במניות לטווחים ארוכים וגם בהשקעת הון ליזמות נדל"ן למגורים בישראל. 

האם יש כוח שיעצור את העלייה במחירי הדיור בישראל?

אנחנו לא רואים עצירה או ירידה בעליית מחירי הנדל"ן בעתיד הנראה לעין – ולא נראה שיש כוח שיעצור את זה, ולכן אני ממליץ למשקיעים להתמקד רק בנדל"ן, רק למגורים ורק בישראל. אני מאמין שמדובר על תחום סולידי ונכון להשקעה זאת בין השאר מכיוון שקצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר בעולם המערבי וקצב הבנייה רחוק מלהשיג את הביקושים הרבים שנוצרים. הסיטואציה הזו אמנם שלילית עבור מי שמתעכב ברכישת דירה למגורים, אבל אם מסתכלים בעיניים של משקיע – מדובר על השקעה סולידית, יציבה ודי בטוחה.

אשר על כן, לתפיסתי, הנדל"ן בישראל הוא אי של יציבות במונחים של השקעה, וגם אם העקומה תשתטח ותהיה האטה ואפילו ירידה במחירים, זה ישפיע בצורה מאוד מינורית על התשואות של משקיעי הון ביזמות נדל"ן – ובתנאי שהם השקיעו בצורה חכמה.

האם התחום רלוונטי גם למשקיעים קטנים ובינוניים?

חברות היזמות בנדל"ן מגייסות לעיתים כספים גם ממשקיעים קטנים ובינוניים ומשתמשות בכסף הזה כהון עצמי אל מול גורמי המימון והבנקים השונים, אוסיף שמה שאנחנו עושים מבוסס בעצם על הסכם הלוואה מול המשקיעים. הם מלווים לחברה היזמית שמחזיקה בזכויות בקרקע את השלמת ההון ומקבלים בתמורה או תשואה שנתית או חלק מהרווחים בפרויקט.

לסיכום אני קורא לכל אחד להשקיע ולהתקדם, אך לבחון היטב את תחום ההשקעה אליו הוא נכנס, ולמצוא את הדרך להשקעה  רווחית ומשתלמת אך עם גידור סיכונים נכון.

עידן כותב כך:

קחו את הגיל שלכם. תוסיפו 22. האם הגעתם ל-70? אם לא, שכחו מקצבאות זקנה. זו לא דעתי, זו פשוט המציאות.

דו"ח מבקר המדינה בחן את חישובי הביטוח הלאומי, ומצא שבעקבות הקורונה, ביטוח לאומי יפשוט את הרגל כבר ב-2043, שנה לפני הצפי הקודם.

למה זה קורה? ביטוח לאומי אמנם נקרא ביטוח, אבל בפועל הוא משהו אחר. אנחנו משלמים כל חודש לביטוח לאומי, והכסף הזה עובר מיידית למי שמקבל קצבאות, כאשר הקצבה היקרה ביותר (כ-37 מיליארד ש"ח ב-2020) היא קצבת הזקנה שכל אזרח ישראלי מקבל מעל גיל 70.

כרגע, האוכלוסיה בישראל צעירה מאוד, ויש יותר משלמי ביטוח לאומי מאשר מקבלי קצבאות. ביטוח לאומי אוגר את ההפרש הזה בקרן, שתגיע לשיאה בערך ב-2025. בשיא, יהיו בה כ-250 מיליארד ש"ח.

החל מאותו הרגע, החישובים מראים שהזדקנות האוכלוסיה תגדיל את הוצאות ביטוח לאומי מתחת להכנסות, כך שביטוח לאומי יתחיל להשתמש בקרן. היא תישחק לאט, ואז מהר יותר ויותר ככל שהפער בין הוצאות ביטוח לאומי להכנסותיו יגדלו. בשנת 2043 הקרן תיגמר, וביטוח לאומי ימצא את עצמו עם שוקת שבורה – מקבלי קצבאות שנסמכו עליו, אבל פשוט אין מספיק מי שישלם.

לכן, ביטוח לאומי אינו ביטוח. הוא הונאת פונזי: הצעירים היום משלמים על המבוגרים, מתוך אמונה שכאשר הם יגיעו לגיל זקנה, הם יקבלו קצבאות. אבל כשזה יקרה בפועל, פשוט לא יהיו מספיק אנשים שישלמו. אירופה פתרה את הבעיה באמצעות הגירה המונית – עובדים ממדינות עולם שלישי היגרו לאירופה והתיישבו בה, בין השאר כדי שיהיו מספיק משלמי מיסים לתמיכה במערכת הרווחה והסעד האירופאית.

בישראל, אין לנו את הפריווילגיה הזאת. אנחנו לא יכולים לסמוך על הגירה אדירה מאסיה ואפריקה שתציל אותנו. לכן, אנחנו צריכים לחשוב מחדש על כל מערכת הרווחה שלנו.

בואו נשים בצד את אלמנטי הרווחה של ביטוח לאומי, כמו קצבאות נכות, נפגעי עבודה ודמי אבטלה. לגבי תפקידים אלו אין ממש ויכוח, והכסף ימשיך לזרום ככה או אחרת. אנחנו צריכים להסתכל על הפיל שבחדר, שהוא קצבאות הזקנה, שמהוות היום כמעט 40% מתשלומי ביטוח לאומי ובעתיד יהוו את רובם הגדול.

קצבאות זקנה הן שארית אחרונה לפנסיה תקציבית. בפנסיה צוברת, המדינה מחייבת הפקדה בתוכנית חיסכון מסוימת שצוברת תשואה וריבית לאורך החיים, כך שלכולנו יהיה מספיק כסף שיקיים אותנו לעת זקנה. בפנסיה תקציבית, הצעירים פשוט משלמים מיסים והממשלה מוציאה אותם על המבוגרים. זה המודל של ביטוח לאומי, והוא סובל מאותה הבעיה – זה פשוט לא בר קיימא. אי אפשר לקיים את זה בטווח הארוך.

עד כאן המאמר של עידן שממשיך ומציין את הפתרונות ברמה הלאומית לבעיה אותה הוא הציף.

אני רוצה לקחת את זה למקום האישי של כל אחד מאיתנו, מודל הפנסיה כשל, מדיניות הרווחה בישראל בדרך לתהום, בהחלט ייתכן שהעיוותים יתוקנו בהמשך הדרך אבל אי אפשר לסמוך על זה, אנחנו צריכים לייצר לעצמנו את העוגן הכלכלי באמצעות השקעה חכמה וסולידית לאורך שנים שתאפשר לנו צמיחה ויציבות כלכלית גם לעת זקנה.

אוכלוסייה:

ערב יום העצמאות ה-73 אוכלוסיית ישראל מונה 9.327 מיליון נפשות:

6.894 מיליון יהודים (%73.9)

1.966 מיליון ערבים (%21.1)

467 אלף אחרים (%5.0)

מיום העצמאות שעבר גדלה אוכלוסיית ישראל ב-137 אלף איש (גידול של 1.5%). בתקופה זו נולדו כ-167 אלף תינוקות, הגיעו כ-16.3 אלף עולים, ונפטרו כ-50 אלף איש.

בקום המדינה מנתה אוכלוסיית ישראל 806 אלף נפשות. בסמוך לקום המדינה היה אחוז היהודים 82.1% ואחוז הערבים 17.9%.

מקום המדינה הגיעו לישראל 3.3 מיליון עולים, כ- 1.5 מיליון (44.7%) מתוכם הגיעו החל בשנת 1990. בתקופה הזאת עלו לישראל גם כ-129.1 אלף אזרחים עולים.

בשנת 2030 צפויה אוכלוסיית ישראל למנות 11.1 מיליון נפש, בשנת 2040 – 13.2 מיליון וביום העצמאות ה-100 של ישראל (2048) צפויה האוכלוסייה למנות 15.2 מיליון נפש.

בסוף שנת 2019, 46% מכלל האוכלוסייה היהודית בעולם חיו בישראל, כ-78% מהיהודים בישראל הם "צברים" (ילידי ישראל).

אוכלוסיית ישראל היא אוכלוסייה צעירה: כ-28.1% ילדים בני 14-0 וכ-12% בני 65 ומעלה.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות – דצמבר 2020-פברואר 2021

בשלושת החודשים דצמבר 2020-פברואר2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-14,460 דירות. מתוכן:

כ-11,250 דירות חדשות נמכרו – 77.8% מהכמות המבוקשת (על פי הדיווחים לרשות המיסים בוצעו כ-12,000 עסקאות).

כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז ביישובים: אשקלון, תל אביב-יפו, רמת גן, ירושלים, ראשון לציון וקריית גת.

כ-3,210 דירות חדשות שלא למכירה, 22.2%  מהכמות המבוקשת. מהן 78.8% נבנות במסגרת בנייה עצמית ובנה ביתך. ​

שינוי במחירי שוק הדירות – מרץ 2021

מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה (שינוי מחירים בניכוי איכות):

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.3 אחוז[1].

[1] הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו.

שינוי במחירי שוק הדירות – פברואר 2021

1.מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה (שינוי מחירים בניכוי איכות):

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2020 – דצמבר 2020, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.9 אחוז[1].

[1] הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו.

לסיכום

למרות שעברנו מגפה עולמית השנה עדיין נמשכת מגמת הגידול באוכלוסייה בעוצמה (אם כי מעט פח0ות ממה שהתרגלנו בעשורים האחרונים)

לעומת זאת לא רק שלא הצלחנו להגדיל את מספר התחלות הבנייה לצערנו היו פחות התחלות בנייה מבשנים עברו ובמקום לעמוד ביעד הלאומי שהגדירה הממשלה התרחקנו ממנו, כמו כן לצערנו תהליכי התכנון ופעילות הוועדות נפגעה בשל מגפת הקורונה מה שצפוי לעכב מתן היתרי בנייה ואישורי תכניות בניין עיר בשנים הקרובות

נתונים אלו ועוד גרמו לכך שלמרות הפגיעה בכלכלה בשל מגפת הקורונה שוק הנדל"ן בישראל הוכיח יציבות מפליאה ומדד מחירי הדירות ממשיך לעלות כבשנים עברו

ניתוח המגמות הכלכליות על ההתאוששות הצפויה במשק בשל מבצע החיסונים המוצלח למול נתוני הגידול באוכלוסייה מחד וקצב התחלות הבנייה והתכנון מאידך תומכים באופן ברור בהשקעה בנדל"ן ישראלי כמנוף אדיר לצמיחה כלכלית ויחד עם זאת אפיק סולידי ובטוח- בעתיד הנראה לעין

כשאנחנו באים לבחור אפיק השקעה עומדות בפנינו אינספור אפשרויות ותחומים, החל בהשקעות הנחשבות סולידיות ובטוחות יותר כמו אג"ח או פיקדונות למיניהן עובר דרך השקעה בנדל"ן לסוגיו ועד להשקעות בסיכון גבוהה כמו השקעה בשוק ההון במניות או אפילו בסטרטאפים ועוד ועוד.
לכל אחת מהחלופות יתרונות וחסרונות ובכל השקעה ישנם גם סיכונים שחשוב להבין.
היום נציג בפניכם כמה מהיתרונות של השקעה בנדל"ן בארץ.

סולידיות
תחום הנדל"ן בארץ נחשב לתחום בטוח וסולידי והערך שלו נגזר מנכסים ממשיים 

ביקוש
אוכלוסיית ישראל נהנית מקצב גידול מהגבוהים ביותר בעולם המפותח, בכל שנה ישנם בממוצע כ 58,000 משקי בית חדשים 

היצע
קצב הבנייה והתכנון בארץ לא מצליח להדביק את הביקוש כאשר בכל שנה מתחילה בנייתן של 48,000 דירות חדשות בממוצע ולצערנו המשמעות היא שבמקום לסגור את הפער בין הביקוש להיצע הוא רק הולך וגדל עם השנים. בשל מגפת הקורונה פעילות הועדות המקומיות והאזוריות נפגעה מה שגרם לפחות תכנון ופחות היתרים. 

תכנון
לצערנו עם השנים נוספה בירוקרטיה רבה לתהליך ובנייתה של שכונה חדשה מתחילת התכנון ועד אכלוס הדירות ומסירת מפתחות נמשכת מעל 16 שנים בממוצע

 בטחון
השקעה בנדל"ן הן באופן של קניית דירה והן באופן של השקעת הון במסלולי השקעה בנדל"ן מאפשרת ליהנות מרווחים יפים ועדיין להישאר בחשיפה לסיכון נמוך יחסית 

בטוחות
בכל השקעה או רכישה בנדל"ן נדרוש לקבל בטחונות לכסף שלנו, מה שלא קיים בדרך כלל באפיקי השקעה אחרים.

ארץ ישראל נותנת פירותיה בעין יפה
אנו מאמינים שמי שמשקיע ביישוב הארץ יראה רק ברכה ושפע.

אנחנו מזמינים אתכם להיפגש איתנו ולבנות יחד אתכם את מתווה ההשקעה הנכון ביותר עבורכם.